Инвестиционный отбор недвижимости БалиAleksandra Sandström
ГлавнаяПроектыРендер vs РеальностьПаспорт инвестораАналитика рынкаДокументы и проверкаИнсайтыДоверие и проверкаОбо мнеКонтакты
EN/RUПерейти на EN
01Пенестанан / Убуд, Бали, Индонезия

Вилла Casa Mira

ГотовОжидает подтверждения

Готовая работающая частная вилла с 3 спальнями в Пенестанане (район Убуда), в 2 км от центра деревни. Готовый объект на перепродаже с историей бронирований, отдельная кухня-гостиная, кабинет с гардеробной, павильон, бассейн с баром и парковка. Участок 404,31 м². Аренда земли на 22 года с опцией продления. Заявленная застройщиком доходность 10%+ годовых, подкрепленная 7 месяцами операционной выручки из презентации. До депозита нужно проверить выписки из каналов бронирования, документы PBG/BPN и договор с управляющей компанией.

Почему проект прошёл отбор
  • Физический объект уже существует и работает — можно проверить, что реально построено, а не что нарисовано в буклете.
  • Семь месяцев операционной выручки переданы исходными документами, а не «маркетинговой средней».
  • Cost-модель (управление, персонал, коммунальные, налоги) раскрыта рядом с выручкой — можно самостоятельно пересчитать net-логику.
  • Позиционирование ресейла честное: это готовый объект на перепродаже, а не фантазия off-plan под видом «resale».

Прохождение отбора не является гарантией доходности. Это значит, что проект прошёл проверки, которые я делаю до того, как показывать его инвестору.

Кому это может подойти
Создано для пассивного доходаПодходит lifestyle-инвесторамПодходит покупателям готового объектаПодходит для личного использования + арендного доходаПодходит тем, кто хочет меньше операционного стресса

Этот раздел не является гарантией или персональной рекомендацией. Он помогает понять, какому профилю инвестора этот объект может подойти до перехода к цифрам.

Профиль риска: Сбалансированный

Вилла Casa Mira
LЛокация

Локация: Penestanan / Sayan, Ubud

Villa Casa Mira находится в районе Penestanan, на западной стороне Убуда, рядом с Sayan. Это не пляжная и не тусовочная локация, а более спокойная wellness- и lifestyle-зона: кафе, йога, спа, прогулочные маршруты, арт-среда и доступ к центральному Убуду без ощущения жизни в самом туристическом потоке.

Для инвестора эта локация интересна не массовым пляжным спросом, а другим типом арендатора: пары, семьи, digital nomads, wellness-гости, ретриты и путешественники, которые выбирают Убуд ради тишины, культуры, природы и приватной виллы с бассейном.

Рядом находятся Campuhan Ridge Walk, Blanco Museum, доступ к Ubud Palace / Art Market и café / wellness-инфраструктура Penestanan. Перед покупкой важно отдельно проверить подъезд, парковку, уровень шума, соседнюю застройку и реальные показатели бронирований именно этой виллы.

Драйверы спроса рядом
  • Wellness-кафе, йога/спа и long-stay спрос Penestanan
  • Рядом Campuhan Ridge Walk и Blanco Museum
  • Доступ к Ubud Palace / Art Market для культурного туризма
  • Формат private-pool 3-bedroom подходит семьям, парам, компаниям и более длинным заездам
  • Ключевая проверка: подъезд, парковка, шум и соседняя стройка
OПубличное присутствие на OTA

Публичное присутствие на OTA

Эти листинги подтверждают, что Casa Mira публично выводится на рынок как работающая вилла, но не гарантируют будущий доход. Рейтинги и маленькие выборки отзывов не являются инвестиционным доказательством. До депозита нужно сверить выписки из каналов бронирования и договор управления.

Основные публичные каналы
Booking ↗Airbnb ↗Agoda ↗
Другие публичные зеркала / агрегаторы
BedroomVillas ↗Sembo ↗Hotels Ubud ↗Balinsky ↗All Bali Hotels ↗Best Bali Hotels ↗OnlineReservations.ai ↗
Карта
Google Maps ↗

Ссылки приведены как подтверждение публичного присутствия объекта. Это не рекомендация и не гарантия дохода.

Важно проверить

Данные публичных OTA-листингов и оператора нужно сверить с договором управления, который предоставляет продавец, до депозита.

UЮниты в продаже

Вилла целиком, 3 спальни

Доступно
Спальни: 3
Ванные: 3
Площадь: 202.31 m²
Участок: 404.31 m²
Цена: $425,000
Оценка валовой ROI: 10%
Срок leasehold: 22 лет

Заявленная застройщиком доходность 10%+ годовых на основе 7 месяцев представленной операционной выручки. Не является гарантированной доходностью.

Частная вилла целиком, продаётся как единый объект: 3 спальни + 3 ванные, отдельная кухня-гостиная, кабинет с гардеробной, терраса, павильон, бассейн с баром и парковка. Участок 404,31 м², вилла 202,31 м².

RОперационная выручка

7 месяцев операционной выручки (по данным застройщика)

Диапазон цены за ночь (по презентации): $180 – $350 / ночь

МесяцВыручка (USD)
Июль 2025
$4,470
Август 2025
$3,792
Сентябрь 2025
$2,096
Октябрь 2025
$3,026
Ноябрь 2025
$1,295
Декабрь 2025
$2,766
Январь 2026
$1,249
Итого (7 месяцев)$18,694

▲ Прошлая выручка не гарантирует будущий доход. До депозита запросите выписки напрямую из каналов бронирования.

Представленная модель операционных расходов (допущение, не обещание)
  • Комиссия OTA18%
  • Комиссия управляющей (после OTA)20%
  • Операционные расходы (после OTA)15%
  • Налог (с учётом оптимизации)8%

Допущение, а не обещание. Постройте собственный консервативный сценарий.

02Сильные стороны
  • ◆Готовая уже работающая вилла с 7 месяцами задокументированной выручки в презентации застройщика.
  • ◆Частная вилла на 3 спальни: отдельная кухня-гостиная, кабинет с гардеробной, павильон, бассейн с баром и парковка.
  • ◆Убуд / Пенестанан — wellness- и lifestyle-локация, 2 км от центра деревни, стабильный спрос на длительные заезды и йога-ретриты.
  • ◆Данные управляющей: DreamHouse Management указывает 140+ объектов, 5000+ гостей и 87% средней годовой загрузки в своём портфеле.
03Риски
  • ▲Аренда с оставшимися 22 годами. До депозита подтвердите точный механизм продления, стоимость и владельца земли.
  • ▲10%+ доходность — заявленная застройщиком, на основе 7 месяцев представленных операционных данных. Прошлая выручка не гарантирует будущий доход — запросите выписки напрямую из каналов бронирования.
  • ▲Модель расходов (OTA 18%, управление 20% после OTA, OPEX 15% после OTA, налог 8%) — это допущение, а не обещание. Постройте собственный консервативный сценарий.
  • ▲Статус PBG / BPN / HGB требует независимой юридической проверки, вместе с налоговым режимом для вашей страны резидентства.
04Подходит
  • — Инвесторам, которым нужна уже работающая, приносящая денежный поток вилла, а не off-plan риск.
  • — Lifestyle-покупателям, ценящим приватность, wellness-локацию и совмещение личного использования с арендой.
  • — Покупателям с бюджетом от $400K, ищущим готовую виллу целиком в районе Убуда / Пенестанана.
05Не подходит
  • — Инвесторам, ожидающим freehold — здесь аренда с 22 оставшимися годами.
  • — Инвесторам с бюджетом ниже $400K или ищущим стартовые апартаменты.

Юридические, налоговые и лицензионные аспекты конкретного проекта должны быть проверены у квалифицированных индонезийских специалистов до покупки.

Риски / к проверке до депозита
  • ▲Условия продления аренды — цена, механизм, владелец земли
  • ▲Документы PBG / BPN на имя продавца
  • ▲Налоговый режим по стране вашего резидентства
  • ▲Фактические выписки из каналов бронирования (Airbnb, Booking, Agoda), совпадающие с представленной 7-месячной выручкой
  • ▲Условия договора с управляющей — расторжение, минимальный срок, изменение комиссии
  • ▲Схема платежа + KYC / AML принимающей стороны
Управляющая компания — заявленные факты
  • — Работает в 5+ странах
  • — 140+ объектов под управлением
  • — $40M+ активов под управлением
  • — 5 000+ размещённых гостей
  • — 87% средней годовой загрузки по портфелю

По данным управляющей компании.

Опыт застройщика — по данным DreamHouse
  • — 28 проектов сдано на Бали за 3 года
  • — 9 проектов с 220 юнитами в стройке и запуске
  • — 8 активных build-to-operate проектов
  • — 7 700 гостей посещают объекты DreamHouse ежемесячно

По данным застройщика.

DДокументы

Документы проекта

Публичные документы можно открыть напрямую. Приватные и чувствительные документы (подписанные договоры, подтверждения платежей, персональные документы) передаются по запросу под NDA и не публикуются на сайте.

Презентация застройщика
Презентация застройщика (English)
Публичный
Презентация застройщика
Презентация застройщика (на русском)
Публичный