01Документы и проверка

Документы и проверка проекта

Документы, реестры и проверки, которые используются до депозита или бронирования — земля, зонинг, разрешения, компания застройщика и договоры.

Что здесь проверять

Здесь собраны документы проекта, проверки по официальным источникам и реестры, которые применяются до депозита или бронирования по проекту недвижимости на Бали.

Образовательный инвестиционный рабочий процесс — не юридическая консультация. Финальные проверки земли, компании и разрешений должны подтверждаться квалифицированными индонезийскими специалистами: лицензированным нотариусом / PPAT и BPN, где это применимо.

Где искать документы конкретного проекта

Фактические документы (договоры аренды, отчёты due diligence, зонирование, NIB / корпоративные бумаги, подтверждения платежей) относятся к конкретному проекту и публикуются на странице этого проекта. Здесь — методология: что и по каким официальным реестрам проверять, а не общий склад документов.

На странице каждого проекта есть блок «Документы»: публичные документы открываются напрямую, приватные и чувствительные (подписанные договоры, квитанции об оплате, персональные документы) передаются по запросу под NDA и никогда не публикуются на сайте.

Земля

Проверьте земельный сертификат и цепочку прав до любого депозита. Без чистого титула всё остальное в сделке не имеет значения.

Что я запрашиваю

Тип сертификата (SHM / HGB / Hak Pakai / аренда), номер и зарегистрированные владельцы.
Сверка по картам BHUMI и Taru Bali для контекста участка.
Обременения, споры и претензии adat/общины — полностью онлайн не проверяются.

Где можно проверить

Почему это важно инвестору

Индонезийская земельная книга (buku tanah) не является полностью публичным реестром — окончательное подтверждение по конкретному участку проходит через лицензированного нотариуса / PPAT и BPN, а не через самостоятельный онлайн-кадастр.

Зонирование

Заявленное использование проекта должно совпадать с разрешённой зоной. Красивая вилла в неправильной зоне — это будущая проблема с разрешениями.

Что я запрашиваю

Назначение зоны RTRW / RDTR для конкретного участка.
Соответствие заявленного использования (вилла, отель, коммерция) и зоны.
Отступы, ограничения по высоте и ограничения зелёных зон.

Где можно проверить

Почему это важно инвестору

PBG

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) — современное разрешение на строительство, наследник IMB. Отсутствие PBG на строящемся проекте — серьёзный красный флаг.

Что я запрашиваю

Регистрационный и документарный номер PBG, орган выдачи и дата.
Утверждённый объём (высота, пятно застройки, назначение) совпадает с тем, что продаётся.
Если PBG ещё не получен: письменный график и кто несёт риск задержки.

Где можно проверить

Почему это важно инвестору

SLF

SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — сертификат эксплуатации, выдаётся после стройки. Готовая вилла без SLF не может легально эксплуатироваться.

Что я запрашиваю

Номер документа SLF и статус в SIMBG или локальном портале регенси.
Соответствие сертифицированного по SLF здания и приобретаемого объекта.
Для готовых объектов и ресейла SLF ожидается — его отсутствие должно быть объяснено.

Где можно проверить

Почему это важно инвестору

Договор аренды

Прочитайте договор аренды и график платежей до подписания — устные ответы не выдерживают суда.

Что я запрашиваю

Нотариально заверенный договор аренды (Sewa) или сертификат земли с чистой цепочкой прав.
Механизм продления: автоматически, по рыночной ставке или по усмотрению собственника.
Кто несёт риск задержки, несдачи и строительных дефектов — покупатель или застройщик.
Независимый юрист — не полагайтесь только на юриста застройщика.

Где можно проверить

INI (Notary Association)

Почему это важно инвестору

Прочитайте договор аренды и график платежей до подписания — устные ответы не выдерживают суда.

Компания застройщика

Проверьте, что юрлицо застройщика легально существует и лицензировано продавать то, что продаёт.

Что я запрашиваю

AHU: профиль PT — существование, директоры, акционеры, изменения устава.
OSS: активный и актуальный NIB (идентификационный номер бизнеса).
Классификация KBLI соответствует продаваемому продукту (вилла, отель, коммерция).
Сторона по договору должна совпадать с PT, реально владеющей землёй / разрешением.

Где можно проверить

Почему это важно инвестору

Проверьте, что юрлицо застройщика легально существует и лицензировано продавать то, что продаёт.

Управляющая компания

Доход создаёт оператор, а не рендер. Зафиксируйте структуру комиссий, распределение выручки и отчётность письменно.

Что я запрашиваю

Договор управления чётко разделяет выручку, операционные расходы и net-выплату.
Историческая загрузка и ADR из реальных отчётов оператора — не «маркетинговых средних».
Условия выхода: как сменить или расторгнуть договор с оператором без потери актива.

Где можно проверить

Проверяется по договорам, отчётам оператора и независимой юридической экспертизе — публичного онлайн-реестра нет.

Почему это важно инвестору

Судебные споры

Открытые споры по земле, застройщику или соседнему участку полностью меняют профиль риска — даже если проект выглядит завершённым.

Что я запрашиваю

SIPP — система судебной информации — поиск по PT и связанным сторонам.
Локальный контекст: adat / общинные претензии редко видны в национальных базах.

Где можно проверить

SIPP MA

Почему это важно инвестору

Маршрут платежа и KYC

Деньги должны идти на счёт PT, легально владеющей активом — не на личный счёт и не на «резервационный» кошелёк третьего лица.

Что я запрашиваю

Получатель платежа совпадает с PT в договоре и в AHU.
KYC и подтверждение источника средств — приватно, никогда не публикуется.
Подписанный график платежей, квитанции и сверки по каждому траншу.

Где можно проверить

Почему это важно инвестору

Что запросить перед депозитом

01Земельный сертификат (SHM / HGB / Hak Pakai) или договор аренды с чистой цепочкой прав.
02Подтверждение зонинга (RTRW / RDTR) под заявленное использование проекта.
03Статус PBG / SLF или задокументированный план и сроки их получения.
04Профиль PT застройщика из AHU (директоры, акционеры, изменения устава).
05NIB и KBLI из OSS, соответствующие продаваемому продукту.
06Проект договора купли-продажи / аренды и полный график платежей, проверенные независимым юристом.
07Договор с управляющей компанией / оператором аренды с реальной структурой комиссий, расходов и выплат.
08Приватные, чувствительные документы — под NDA, не публикуются открыто.

Как читать индонезийские источники

Практические термины, с которыми вы столкнётесь в документах по земле, разрешениям и компании. Помогают задать точные вопросы — но не заменяют проверку у нотариуса / PPAT.

SertifikatЗемельный сертификат

SHMПолная собственность (только граждане Индонезии)

HGBПраво на строительство

Hak PakaiПраво пользования (доступно иностранцам в отдельных случаях)

SewaАренда (лизхолд)

PBGРазрешение на строительство (наследник IMB)

SLFСертификат эксплуатации

NIBИдентификационный номер бизнеса

KBLIКод классификации бизнеса

Perseroan Terbatas / PTОбщество с ограниченной ответственностью

DireksiДиректоры

Pemegang SahamАкционеры

Tata RuangТерриториальное планирование

RTRW / RDTRГенеральный / детальный территориальный план

Библиотека официальных источников

Прямые ссылки на индонезийские государственные порталы и реестры. Эти порталы помогают задавать точные вопросы — но не заменяют юридическую проверку у индонезийских специалистов (нотариус / PPAT).

ATR/BPN

Land

Кто это: Министерство аграрных дел и пространственного планирования / Национальное земельное агентство Индонезии.

Что проверять: Земельная администрация, сертификаты и национальная земельная политика.

atrbpn.go.id

BHUMI ATR/BPN

Land map

Кто это: Карта пространственных и земельных данных ATR/BPN.

Что проверять: Ориентировочная зона и контекст участка.

bhumi.atrbpn.go.id

Taru Bali

Zoning

Кто это: Портал пространственного планирования Бали.

Что проверять: RTRW / RDTR, зоны и ограничения землепользования.

tarubali.baliprov.go.id

SIMBG

Permits

Кто это: Национальная система строительных разрешений (PBG / SLF).

Что проверять: PBG, SLF, статус и номера заявок.

simbg.pu.go.id

Badung BASIC

Local permits

Кто это: Локальный портал регенси Бадунг по PBG / SLF.

Что проверять: Локальные требования и информация по разрешениям на уровне регенси.

basic.badungkab.go.id

AHU

Company registry

Кто это: Реестр юридических лиц Министерства права (Perseroan Terbatas / PT).

Что проверять: Существование PT, директоры, акционеры, изменения устава.

ahu.go.id / PT PT profile search

OSS / NIB

Licensing

Кто это: Online Single Submission — система лицензирования бизнеса.

Что проверять: NIB, классификация KBLI, активные лицензии компании.

oss.go.id

BPS Bali

Statistics

Кто это: Официальная статистика провинции Бали (национальное статистическое агентство).

Что проверять: Туризм, загрузка отелей, демография.

bali.bps.go.id

BMKG / InaTEWS

Weather & alerts

Кто это: Агентство метеорологии, климатологии и геофизики; система раннего предупреждения о цунами.

Что проверять: Погода, климат, сейсмические и цунами-предупреждения.

bmkg.go.id inatews.bmkg.go.id

BNPB InaRISK

Natural risk

Кто это: Карта природных рисков национального агентства по управлению стихийными бедствиями.

Что проверять: Оценка природных рисков по расположению участка.

inarisk.bnpb.go.id

BKPM

Investment

Кто это: Министерство инвестиций / Координационный совет по инвестициям.

Что проверять: Инвестиционный климат, национальная статистика инвестиций.

bkpm.go.id

Bank Indonesia

FX & macro

Кто это: Центральный банк Индонезии.

Что проверять: Курс IDR / USD и макроэкономические показатели.

bi.go.id

Оговорка: эти порталы помогают задавать более точные вопросы, но не заменяют юридическую проверку квалифицированных индонезийских специалистов — нотариуса / PPAT и, при необходимости, BPN.

Образовательный процесс — не юридическая, налоговая или инвестиционная рекомендация. Проверки земли, компании и разрешений по конкретному участку или проекту должны подтверждаться квалифицированными индонезийскими специалистами (нотариус / PPAT, BPN, налоговый консультант).