01Берава, Чангу, Бали

Five Oceans Residence

ГотовОжидает подтверждения

Доступны виллы с 1 спальней от USD 250,000, 2 спальнями Garden от USD 290,000, 2 спальнями Pool от USD 340,000 и 3 спальнями от USD 405,000. Для 3-bedroom доступна долевая модель от USD 50,000 за долю.

Почему проект прошёл отбор

Цепочка по земле и разрешениям (SHM-основа, PBG/SLF задокументированы) прослеживается по официальным индонезийским реестрам до открытия проекта инвесторам.
Профиль PT застройщика в AHU и OSS совпадает с юрлицом, подписывающим договор — без «двойной» структуры между маркетингом и юридической стороной.
Сданный продукт можно посмотреть офлайн: разрыв «рендер vs реальность» достаточно мал, чтобы вынести его в раздел Render-to-Reality.
Цены по типам вилл и модель управления зафиксированы письменно, а не устно — без «пересборки» условий после депозита.

Оценка Render-to-Reality: 8.8 / 10 — методология в разделе Render-to-Reality.

Прохождение отбора не является гарантией доходности. Это значит, что проект прошёл проверки, которые я делаю до того, как показывать его инвестору.

Кому это может подойти

Создано для пассивного доходаПодходит, если у вас уже есть недвижимость в другой странеПодходит для роста капиталаПодходит lifestyle-инвесторамПодходит осторожным инвесторам

Этот раздел не является гарантией или персональной рекомендацией. Он помогает понять, какому профилю инвестора этот объект может подойти до перехода к цифрам.

Профиль риска: Сбалансированный

Цена от

$250,000

Оценка net ROI

8–12%

Срок leasehold

24 лет

Сдача

Готов / построен

Проекции арендного дохода — это оценки, а не гарантии. Фактический результат зависит от сезонности, качества управления, конкуренции, ценовой политики, налогов, обслуживания, комиссий платформ и рыночных условий.

UЮниты в продаже

Вилла с 1 спальней

Доступно

Спальни: 1

Площадь: 72 m²

Цена: $250,000

Оценка валовой ROI: 14.17%

Вилла с 2 спальнями — с бассейном

Доступно

Спальни: 2

Площадь: 95 m²

Цена: $340,000

Оценка валовой ROI: 14.74%

Вилла с 2 спальнями — с садом

Доступно

Спальни: 2

Площадь: 95 m²

Цена: $290,000

Оценка валовой ROI: 16.3%

Вилла с 3 спальнями

Доступно

Спальни: 3

Ванные: 3

Площадь: 114 m²

Цена: $405,000

Оценка валовой ROI: 14.24%

Срок leasehold: 24 лет

Полная вилла: USD 405 000. Доступен долевой вход: 9 долей × USD 50 000 (итого USD 450 000), минимальный вход USD 50 000. Застройщик предлагает 10% за 1 год или 8% годовых за 2 года — условия подтверждаются в подписанном договоре.

GГалерея

Рендеры

1 / 22

Гостиная-столовая-кухня открытой планировки

Полный фотоархив ↗

PПланировки

02Сильные стороны

◆Уже построен и готов к показу — можно оценить реальный объект, а не рендеры; юниты передаются в управление OXO
◆Прайм-локация в Бераве, около 5 минут до пляжа, круглогодичный спрос
◆Управление ведёт OXO Hospitality Management (персонал 24/7, валет, ресепшн)
◆Опция долевого входа в трёхспальную виллу от 50 000 USD за долю (9 долей на виллу, суммарно 450 000 USD; полная покупка виллы — примерно 405 000–410 000 USD)
◆Стандартные гарантии: 10 лет на конструктив, 1 год на внутреннюю отделку

03Риски

▲Строительство сдвинулось примерно на год; девелопер довёл проект до результата, но историю задержки стоит учитывать
▲Цифры гарантированной доходности — девелопер предлагает 10% на один год или 8% годовых на два года — необходимо подтвердить в самом договоре до внесения депозита
▲Долевой формат — это инвестиционная доля, привязанная к доходности виллы, а не нотариальное право собственности; проверяйте условия договора. Плюс в том, что выход из позиции не является продажей недвижимости, поэтому налоги при продаже недвижимости не возникают
▲Заполняемость выходит на стабильный уровень за первые 6 месяцев (около 70-75% на старте); около 12% со второго года — это цель, а не гарантия
▲Статистика по заполняемости и росту цен предоставлена девелопером и не проверена независимо; на том же сайте есть ссылки на официальную индонезийскую государственную статистику, которую можно сверить

04Подходит

— Инвесторы, которым нужен готовый, работающий объект, а не риск off-plan
— Покупатели, которым комфортна модель профессионального управления, а не самостоятельная операционка
— Инвесторы с меньшим чеком, которым интересен долевой вход от 50 000 USD
— Lifestyle-покупатели, сочетающие личное использование и арендный доход

05Не подходит

— Инвесторы, которым нужно нотариальное право собственности (freehold) сразу
— Покупатели, которым некомфортны leasehold-структуры
— Инвесторы, которым нужна гарантированная ликвидность или мгновенная перепродажа

Юридические, налоговые и лицензионные аспекты конкретного проекта должны быть проверены у квалифицированных индонезийских специалистов до покупки.

DДокументы

Документы проекта

Публичные документы можно открыть напрямую. Приватные и чувствительные документы (подписанные договоры, подтверждения платежей, персональные документы) передаются по запросу под NDA и не публикуются на сайте.

Договор аренды

LAND_ Lease Agreement 2&3 Bedroom villas

Публичный

Договор аренды

Совместное заявление о продлении срока аренды

Публичный

Отчёт due diligence

Отчет о юридической проверке земельного участка

Публичный

Зонинг / территория

Карта функционального зонирования территории

Публичный

Зонинг / территория

Подтверждение соответствия территориальному планированию (KKPR).

Публичный

Документ

Справка о нахождении разрешения SLF в процессе оформления

Публичный

Документ

Договор доверительного управления и маркетинга виллы.

Публичный

Документ

Уведомление о партнерстве с управляющей компанией

Публичный

Приватные документы

6 конфиденциальных документов (договоры, корпоративные бумаги, подтверждения платежей) доступны по запросу после верификации, под NDA. На сайте не публикуются.

FФинансовая модель по типам юнитов

Базовый сценарий по каждому типу юнита

Приведённые ниже цифры — это оценки по Базовому сценарию для каждого типа виллы. Это модельные прогнозы, а не гарантированная доходность.

Вилла с 1 спальней

Базовый сценарий

Заполняемость: 78.4%
ADR (средняя цена за ночь): $232
Валовой годовой доход: $66 336
Комиссия управляющей компании: $11 045
Комиссии платформ / OTA: $5 970
Операционные расходы: $7 257
Оценка налогов: $6 634
Чистый годовой доход: $35 431
Оценка чистого ROI: 14.17%

Вилла с 2 спальнями – Pool

Базовый сценарий

Заполняемость: 78.4%
ADR (средняя цена за ночь): $328
Валовой годовой доход: $93 826
Комиссия управляющей компании: $15 622
Комиссии платформ / OTA: $8 444
Операционные расходы: $10 264
Оценка налогов: $9 383
Чистый годовой доход: $50 113
Оценка чистого ROI: 14.74%

Вилла с 2 спальнями – Garden

Базовый сценарий

Заполняемость: 78.4%
ADR (средняя цена за ночь): $309
Валовой годовой доход: $88 519
Комиссия управляющей компании: $14 738
Комиссии платформ / OTA: $7 967
Операционные расходы: $9 684
Оценка налогов: $8 852
Чистый годовой доход: $47 279
Оценка чистого ROI: 16.3%

Вилла с 3 спальнями

Базовый сценарий

Заполняемость: 78.4%
ADR (средняя цена за ночь): $377
Валовой годовой доход: $107 990
Комиссия управляющей компании: $17 980
Комиссии платформ / OTA: $9 719
Операционные расходы: $11 814
Оценка налогов: $10 799
Чистый годовой доход: $57 678
Оценка чистого ROI: 14.24%